Derechos reales: ¿qué es y cuál es su ámbito de aplicación?

El derecho de los bienes constituye el soporte jurídico de una serie de problemas político- económicos que conciernen de una manera directa a la sociedad. En nuestro sistema de derecho se ha hecho valer el interés general en torno a la propiedad, y en atención al mismo se estructura su destino y utilización. El problema estriba, en crear una clasificación en función a quiénes sean y deban ser los beneficiarios reales del control administrativo, y de la función social de los bienes y los beneficiarios de las cargas y obligaciones de esas propiedades y titularidades reales vinculadas.

¿Qué es un Derecho real?

Dentro de los considerados Derechos Reales, pueden considerarse los siguientes: el derecho de propiedad, la posesión de un bien, el dominio, el usufructo, el uso y habitación, la servidumbre o la hipoteca inmobiliaria son algunos de los derechos reales más comunes sobre un bien.

El derecho real es el poder jurídico que una persona tiene de obtener directamente una parte o la totalidad de las utilidades económicas de una cosa; la relación entre las personas y la cosa es inmediata; pero es necesario precisar que se hace bajo el control y la garantía del Estado.

La propiedad es el principal derecho real de una persona sobre un bien y su fuerza jurídica reside en que permite usar, disponer de él, destruirlo, venderlo o cederlo y percibir los frutos de ese bien sin más limitaciones que las que establece la ley. Su realidad jurídica se constituye, por deberes que resultan de las normas jurídicas y que son organizados por una red de competencias.

Los derechos son, por tanto, funciones, y en el caso de la propiedad, función social. El propietario tiene ante todo la obligación de utilizar la cosa para la satisfacción de las necesidades humanas.

Diferencias entre derecho real y derecho personal

Para comprender mejor el concepto de derecho real es necesario explicar en qué consisten los Derechos Reales y los Derechos Personales, los cuales habitualmente suelen contraponerse:

Respecto a las teorías que pretenden explicar la diferencia existente entre los derechos reales y personales se encuentra la teoría clásica, la cual concibe al derecho real como una relación entre persona y cosa, en tanto que el derecho personal es una relación entre persona y persona. La diferencia que existe entre el derecho real y el personal, según los exponentes de esta teoría, consiste en que en aquél la proximidad que existe entre el sujeto titular del derecho y la cosa permite su explotación económica con exclusión de los demás individuos que le rodean; en tanto que en el derecho personal la relación entre el sujeto activo y el pasivo es directa e inmediata, es decir, que lo más importante es la relación personal y de manera secundaria el objeto de la obligación.

No obstante, hay casos especiales que pueden dar lugar a la vinculación entre ambos conceptos. Este supuesto es el de las obligaciones propter rem, que son aquellas obligaciones jurídicas que nacen de la relación jurídica que tiene el sujeto en relación con una cosa.

La doctrina reconoce la existencia de ciertas obligaciones o cargas, que están de tal manera vinculadas a la existencia de una cosa que su transmisión de ésta implica la de aquélla, es decir, que el origen de la obligación se encuentra en la cosa misma, nace del hecho de su detentación. También se les conoce con el nombre de ambulatorias, ya que la obligación pasa de un sujeto pasivo a otro por el simple hecho de la detentación material de la cosa.

Regulación y ámbito de aplicación

El Título Cuarto del Código Civil para el Distrito Federal (hoy Ciudad de México), en su Capítulo I, establece las disposiciones generales de la propiedad, considerando en este Título también la apropiación de los animales, los tesoros, el derecho de accesión, dominio de aguas y copropiedad; siendo hasta el Título Quinto el que describe el usufructo, el uso y de la habitación.

Características del derecho real

Los derechos reales se caracterizan por los siguientes aspectos:

1. Existencia de un poder jurídico
2. Forma de ejercicio de este poder en una relación directa e inmediata entre el titular y la cosa
3. La naturaleza económica y el poder jurídico que permite un aprovechamiento total o parcial entre la misma
4. La oponibilidad respecto de terceros para que el derecho se caracterice como absoluto (erga omnes)

¿Cómo se adquiere un derecho real?

Hay dos maneras de adquirir un derecho real:

• Originario: cuando la adquisición del derecho sobre un bien no depende del titular anterior. Por ejemplo, cuando alguien encuentra un objeto y decide quedárselo.
• Derivativo: la transmisión del derecho se obtiene del titular anterior, como en el caso de una compraventa, una donación o una herencia.

Clasificación de los derechos reales

Corpóreos o incorpóreos:

• Bienes Corpóreos o Corporales, son aquellos que ocupan un lugar en el espacio y pueden ser percibidos por nuestros sentidos.
• Bienes Incorpóreos o Incorporales, son aquellos que no ocupan un lugar en el espacio, ni pueden ser percibidos por nuestros sentidos y son creación de la inteligencia humana.

Muebles e inmuebles:

• Bienes Muebles, son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro, ya sea por sí mismos o por una fuerza exterior, así como los derechos y acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles por acción personal y aquellos cuyo destino sea, al ser separados de un inmueble, adquirir el carácter de muebles.
• Bienes Inmuebles, son los que no pueden trasladarse de un lugar a otro, así como los derechos reales sobre inmuebles y aquellos que, siendo muebles por su naturaleza, son considerados inmuebles por el destino que de ellos se hace.

Particulares y del poder público:

• Bienes Propiedad de los Particulares, son todas las cosas cuyo dominio pertenece a los particulares y de las que no puede aprovecharse ningún otro sin consentimiento del dueño o autorización de la Ley.
• Bienes del Dominio del Poder Público, son todos los que pertenecen a la Federación, Ciudad de México (antes Distrito Federal), Estados o Municipios; estos se dividen en aquellos de uso común, los destinados al servicio público, y los bienes propios.

Enajenables e inalienables:

• Bienes Enajenables, son aquellos susceptibles de ser transmitidos, por regla general todos los bienes pueden ser transmitidos.
• Bienes Inalienables, son todos los que no pueden ser transmitidos y solamente la ley les puede dar este carácter.

Fungibles y no fungibles:

• Bienes Fungibles, son aquellos que pueden ser substituidos por otros del mismo género, calidad y cantidad, teniendo igual poder liberatorio.
• Bienes no Fungibles, son aquellos que tienen una individualidad propia, por lo que no pueden ser substituidos por otros.

Consumibles y no consumibles:

• Bienes Consumibles, son aquellos que no puede uno servirse en su uso natural sin que se agoten.
• Bienes no Consumibles, son aquellos que permiten un uso prolongado.

Divisibles e indivisibles:

• Bienes Divisibles, son aquellos que pueden ser reducidos en partes, sin que por ello se altere sensiblemente su forma, esencia o valor.
• Bienes Indivisibles, son aquellos que no pueden ser partidos física o intelectualmente en porciones distintas, de tal manera que cada parte forme un todo independiente de los demás.

Presentes y futuros:

• Bienes Presentes, son aquellos que tienen una existencia actual.
• Bienes futuros, son aquellos que, no existiendo en la actualidad, es probable que lleguen a existir.

Principales y accesorios:

• Bienes Principales, son aquellos que tienen una existencia propia e independiente.
• Bienes Accesorios, son aquellos que requieren de otro bien principal para existir.

De dueño cierto y conocido, mostrencos y vacantes:

• Bienes de Dueño Cierto y Conocido, plenamente identificado.
• Bienes Mostrencos son aquellos cuyo propietario se encuentra, son aquellos muebles que nunca han tenido dueño o bien habiéndolo tenido se ignora quién es actualmente.
• Bienes Vacantes, son aquellos inmuebles cuyo dueño se ignora.

Otra clasificación que realiza la doctrina agrupa los derechos reales de la siguiente manera:

Derechos reales de protección provisional y de protección definitiva

La protección provisional hace referencia a la posesión o tenencia de un bien y los derechos y obligaciones que implica. Por su parte, la protección definitiva se refiere a la propiedad o dominio sobre una cosa.

Derechos reales de garantía

Son aquellos que otorgan a su titular el poder sobre un bien ajeno como garantía de una obligación. Si se incumple, el acreedor puede solicitar la venta pública del bien que se pone en garantía y cobrar su deuda del importe obtenido. Hay varios tipos de derechos reales de garantía: hipoteca, prenda y anticresis.

El ejemplo más sencillo es el funcionamiento de la hipoteca inmobiliaria: una persona solicita al banco un crédito para adquirir una vivienda. La entidad concede el crédito hipotecario estableciendo un derecho real de garantía sobre la vivienda que se adquirirá con el importe prestado. Si el dueño de la vivienda incumple el pago de la deuda, el banco podrá solicitar la venta del inmueble para recuperar el dinero prestado.

Derechos de adquisición preferente

Son aquellos que otorgan a una persona la capacidad de adquirir un bien con carácter preferente respecto a otras personas. Existen varios tipos: opción, tanto y retracto.

Un derecho de opción habitual es el que se establece sobre una vivienda arrendada. El propietario y el arrendador incluyen en el contrato una cláusula de derecho de opción que implica que, en caso de que el propietario quiera vender el inmueble, el arrendador tendrá opción preferente para decidir si quiere adquirirla bajo las condiciones que previamente hayan pactado.

Derechos de goce y disfrute

Son los derechos que permiten a una o varias personas el goce o disfrute de un bien del que no son propietarios. Se diferencia entre: usufructo, derecho de uso y habitación, servidumbres o derecho de superficie, entre otros. Los derechos reales están presentes en el día a día de los ciudadanos. La compraventa es una operación frecuente que, independientemente del importe o del bien, implica el nacimiento de unos derechos sobre el bien.

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